Kredit = ist auf das lateinische Wort „credere“ (glauben, Vertrauen schenken) zurückzuführen. Es handelt sich um eine befristete Überlassung eines Geldbetrages meist gegen Zinsen mit der Erwartung auf eine spätere Rückzahlung.

Darlehen = Langfristiger Kredit

Vorfälligkeitsentschädigung

Wer sein Hypothekendarlehen mit fester Zinsvereinbarung vorzeitig ablösen will (z.B. Verkauf, Überschuldung oder Umschuldung), muss der Bank dafür eine Entschädigung bezahlen. Die Bank darf den ihr entgangenen Zinsverlust dem Darlehensnehmer in Rechnung stellen. Doch bei der Berechnung dieser Vorfälligkeitsentschädigung gibt es immer wieder Meinungsverschiedenheiten.

Ehe sich der Bundesgerichtshof (BGH) in die Rechenpraxis der Banken eingeschaltet hat, gab es keine einheitliche Vorgabe: Jede Bank rechnete nach ihrer eigenen Formel, bei der sie undurchsichtige Vergleichszinsen heranzog, die der Kunde nicht nachvollziehen konnte. Erst mit dem Urteil des BGH 1997 wurde die Vorfälligkeitsentschädigung geregelt. Die Banken mußten sich danach auf eine einheitliche Berechnung festlegen. Detailfragen wurden in den letzten Jahren immer wieder durch Urteile geklärt

Mit dem BGH-Urteil XI ZR 226/02 erneut ein Urteil zur Vorfälligkeitsentschädigung gefällt. Es betrifft die Darlehensnehmer, die ihren Kredit vorzeitig tilgen wollen, ohne dass ein zwingender Grund vorliegt. Das sind vor allem Umschulder, die in einer Niedrigzinsphase auf günstigere Angebote von anderen Banken eingehen wollen. Nach den vielen bankenfreundlichen Entscheidungen fällte der 11. Senat des BGH mit XI ZR 398/02 auch einmal ein kundenfreundliches Urteil. Es betrifft allerdings nur Immobilienverkäufer, die ein gleichwertiges Objekt zum Sicherheitstausch anbieten können.

Banken müssen dem Kundenwunsch auf vorzeitige Darlehensablösung aber nur unter bestimmten Voraussetzungen nachkommen (BGH XI ZR 267/96 und XI ZR 197/96), zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie, egal aus welchem Grund, oder aus persönlichen Gründen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit. Allerdings dürfen die Banken im Gegenzug den entstandenen Zinsschaden geltend machen. Die Summe daraus wird Vorfälligkeitsentschädigung genannt.

Nimmt der Kreditnehmer das Darlehen vertragswidrig nicht ab, so kann die Bank rechnerisch den gleichen Schaden beanspruchen. Es können somit Ansprüche der Bank entstehen, obwohl noch kein Geld ausbezahlt wurde. Diese Schadenssumme wird Nichtabnahmeentschädigung genannt und setzt voraus, dass der Vertrag unterschrieben ist und die Gelder bereit liegen. Das BGH-Urteil vom 7.11.2000 (XI ZR 27/00) präzisierte den in der Praxis bisher umstrittenen Rechenvorgang.

Höhe der Entschädigung:
Die meisten Darlehensnehmer schließen ein Baudarlehen über eine Laufzeit von zehn Jahren ab. Dabei wird aus Gründen der Zinssicherheit in der Regel ein Festzins vereinbart. Das kann im Gegensatz zu einer variablen Zinsvereinbarung, wo Sondertilgungen jederzeit möglich sind, weitreichende Folgen haben. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf von Banken verlangt werden, wenn ein Hypothekendarlehen mit fester Zinsvereinbarung vor Vertragsende zurückgezahlt wird. Mit einem Urteil (AZ: XI ZR 27/00) des BGH wurde entschieden, dass die Kunden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung seither besser gestellt werden müssen.

Die Kreditinstitute wurden verpflichtet, bei der Festlegung der Entschädigungshöhe die Erträge aus Hypothekenpfandbriefen als Basis für einen Vergleichszins zu nehmen. Mit diesen werden nämlich höhere Renditen erzielt als mit öffentlichen Anleihen, die bisher dem Zinsvergleich zugrunde lagen. Dieser Vorteil muss in Form einer geringeren Vorfälligkeitsentschädigung an die Kunden weitergegeben werden.

Rechenbeispiel: Sie zahlen fünf Jahre vor Vertragsende 100.000 Euro an Ihre Bank zurück. Rechnet die Bank den Zinsschaden anhand der Renditen von öffentlichen Anleihen (zum Beispiel vier Prozent) aus, schneiden Sie schlechter ab, als wenn die Renditen von Hypothekenpfandbriefen (zum Beispiel 4,5 Prozent) angesetzt worden wäre. Die Differenz 0,5 Prozent, also 2.500 Euro, geht zu Ihren Gunsten und macht sich in einer niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigung bemerkbar.

Streit um das Risiko:  Die Vorfälligkeitsentschädigung besteht aus dem so genannten Zinsschaden (Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden) und einer Bearbeitungsgebühr (zum Beispiel 150 Euro). Die Entschädigung vermindert sich um die Einsparungen der Bank an Verwaltungsgeldern  (üblich sind bis zu fünf Euro im Monat) und Risikokosten  (üblich sind 0,05 bis 0,06 Prozent der Darlehenssumme), die bis zum Ende der Laufzeit angefallen wären. Doch vor allem um die Höhe der Risikoabschläge gibt es nach wie vor Streit.

Die Risikokosten sind als Prozentsatz des Darlehens anzugeben. Das BGH-Urteil zitiert Spannen der instanzgerichtlichen Rechtsprechung von 0,014 bis 0,06 Prozent. Abweichungen von diesen Werten sind zulässig, da es auf die im konkreten Fall kalkulierten Risikoprämien ankommt. Verwaltungskosten verhalten sich nicht proportional zum Darlehensvolumen. Sie sind deshalb unabhängig von der Darlehenssumme in Euro zu beziffern. 25 bis 50 Euro pro Jahr dienen als Anhaltspunkt.

Berechnungen dürfen fiktiv bleiben: Meistens ist die Vorfälligkeitsentschädigung viel höher als erwartet, was viele Darlehensnehmer von einer vorzeitigen Tilgung ihres Kredits abhält. Wenn man nämlich einfach davon ausgeht, dass die Bank das vorzeitig zurückerhaltene Geld wieder als Hypothekendarlehen ausleiht, könnte man meinen, dass ihr dadurch gar kein Schaden entstünde. Doch die Richter sehen das anders. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung geht es nämlich nicht darum, was die Bank tatsächlich mit ihrem vorzeitig zurückerhaltenen Geld tut, sondern vielmehr darum, welchen Wiederanlagezins der Gesetzgeber für zulässig erklärt.

Tipp:  Haben Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt, besteht ein Anspruch auf eine detaillierte und nachvollziehbare Berechnung. Lassen Sie die Berechnung eventuell überprüfen. Sind Ihre Ansprüche, noch nicht verjährt, können Sie zuviel gezahlte Beträge nebst Zinsen zurückfordern. Durch die Schuldrechtsreform endet die Verjährung auch für Altfälle (früher galt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren) Ende des Jahres 2004. Es kann also Eile geboten sein.

Auf die tatsächliche Refinanzierung des Darlehens kommt es also nicht an. Grundsätzlich gilt: Die Bank muss für die Überprüfungsmöglichkeit durch den Kunden sorgen, insbesondere aber die verwendeten Wiederanlagesätze angeben. Diese müssen allgemein zugänglichen Quellen, zum Beispiel der Kapitalmarktstatistik der Bundesbank, entnehmbar sein.